酒店选址+定位

1.分析交通流线

交通流线主要分为大交通、小交通。

大交通分析，是指酒店物业地址与城市主动脉的距离、方便性。如：与机场、地铁站、高铁站、火车站、景点、城市核心区、城市主干线等的距离和方便性。在实际选址中，大交通的价值大于小交通的价值，大交通的位置是影响酒店定位的重要因素。小交通分析，是指酒店物业与项目周边干道的通畅性、方便性和距离。

2.分析商圈特点

每个商圈的属性不一样，商圈特点对酒店定位起决定性作用。根据酒店的消费特点酒店商圈分为以下14个类别：

商务商圈、商业商圈医院商圈、学校商圈聚居商圈、景区商圈高铁商圈、车站商圈机场商圈、园区商圈城郊商圈、会展商圈政务商圈、综合商圈

3.了解政府规划

我们有了初步的选址意向后，要查阅相关资料和网站。

了解在这个位置有效半径内的政府规划。了解是否有拆迁、改道、修路、修桥、新建等规划。

4.分析流动人口流量情况

主要分析这个区位下流动人口的流量大小和流量频次。不同区位下流动人口的流量大小、频率和节奏是不一样的。

有的区域自然流量大、有的区域自然流量小。有的区域自然流量集中在周五周六。有的区域自然流量集中在周日到周四。有的区域自然流量集中在节假日。

5.极端天气分析

部分地区存在明显的极端天气，在建筑规划时、设施设备选取时、道路规划时都要结合这些极端天气进行考虑。否则，会直接影响到酒店的舒适度、用户的方便性、使用的便利性、运营时的能耗等。

6.地质灾害分析

在新建酒店时或在酒店规划时，不管政府是否要求单独灾评，作为酒店投资方都需要把这件事作为大事！必须确保建筑的安全！尤其是在一些容易产生泥石流、山体滑坡的地区，尤为重要。

7.风土人文调研

新到一个地区进行酒店投资，要了解当地的风土人文、民族信仰，尤其涉及到当地的习俗、禁忌、图腾、符号等，要研究准确，避免不必要的麻烦！要尊重各民族习惯，要尊重各民族和群体的信仰。如：

有的民族较保守，卫生间需要绝对封闭。有的民族图腾是至高无上的，需要绝对的善用和慎用。

8.物业面积适度

关于物业面积容易产生以下两种误区：

一种就是新建规划型酒店，一般都会把政府规定的指标修完，或完全按政府的要求进行建筑设计，不去考虑未来在这个区位下的真实承载量，或不考虑未来经营的安全性，更未给政府提出合理的建议，并对指标或要求进行调整。一旦修建出来，就是一个不健康的酒店。另一种情况就是租赁物业，有多大面积租赁多大面积，而忽略了本身需要多大面积、人房比是否合理等问题。

9.植景面积

植景面积是指酒店植物和景观的面积，及视线下的视觉透视面的大小、远近等。这个因素影响着酒店的属性和定位，也影响酒店的定价及档次。

一般植景面越大越好的酒店档次越高，所以同一栋楼，高区的酒店比低区的酒店更有价值，视线好的物业比视线差的物业更有价值，景观好的比景观差的更有价值。

10.产权属性

一般酒店对产权的要求是商业，这个在新建的用地性质，或是租赁物业的时候，均需要提前明确。否则装修好后不能办理相关证照，会造成重大损失。

11.噪声污染

噪声对酒店影响较大，在酒店选址时，一定要远离噪声源。目前城市中已有明确的噪声方面规定，相对问题不大，但非城市区域或偏远城市就容易出现较大的噪声源，一般客房内的噪声要控制在40-50分贝以内。

12.气味污染

大的刺激性味道对酒店定位影响也较大，一般在有刺激性气味源附近不适合建设精品酒店或高端酒店。如：海鲜市场附近等等。

13.停车位置

酒店停车场的动线及位置对酒店来说很重要。随着社会的发展，尤其新建酒店要考虑电动车的充电桩、旅游大巴的停靠位置、一般轿车的动线流畅、后勤货物运输动线的独立隐蔽等。

14.竞争情况

一个区域完全没有酒店并不代表其他人都没有看到这个商机，也可能是这个区域没有需求。一个区域的酒店很多也不代表这个区域的酒店经营就好做！所以在选址上竞争情况也是一个重要因素，尤其是对酒店的定位时，对竞争对手的了解是十分重要的。